Vorsicht, wenn Grundbesitz bewertet wird!

Die Finanzverwaltung setzt ein einfaches Massenbewertungsverfahren (methodisch überschlägig) nach dem Bewertungsgesetz (BewG) an, um den Wert von Grundbesitz zu ermitteln. Über eine derartige Bewertung lässt sich streiten, denn sie erfolgt ohne Bezug zum konkreten Objekt und zum jeweiligen Immobilienmarkt. Vor allem bei komplizierten Sachverhalten kann dieses Verfahren dazu führen, dass die Bemessungsgrundlage für die Erbschafts- und Schenkungssteuer hoch ist. Zum Glück gibt es die Öffnungsklausel nach § 198 Bewertungsgesetz (BewG). Sie ermöglicht dem Steuerpflichtigen den Nachweis, dass der Markt- und Verkehrswert am Bewertungsstichtag niedriger ist als von der Behörde angegeben.

Nießbrauch kombiniert mit Wart- oder Pflegevereinbarung

Bei der vorweggenommenen Erbfolge ist es gängige Praxis, dass die Person, die das Eigentum überträgt, sich das Recht vorbehält, das Grundstück lebenslang zu nutzen (Nießbrauch). Gleichzeitig wird oft vereinbart, dass die Person, die das Eigentum erhält (normalerweise das Kind oder die Kinder), sich verpflichtet, die übertragende Person im Alter oder bei Krankheit zu unterstützen.

Ein Beispiel aus der Praxis macht es anschaulich: Um die Schenkungssteuer zu berechnen, wurde ein Gutachten erstellt. Dabei wurde vereinbart, dass die übertragende Person ein lebenslanges Nießbrauchrecht behält. Es wurde auch vereinbart, dass die empfangende Person (in diesem Fall eine nicht verwandte Person) sich dazu verpflichtet, die übertragende Person im Alter oder bei Krankheit zu pflegen. Für nicht Verwandte sieht das Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz einen Steuerfreibetrag von 20.000 Euro vor. Diese Personengruppe gehört zur Steuerklasse III, und das Finanzamt berechnet die Schenkungssteuer mit 30 Prozent. Ausgehend von einem lastenfreien Grundstückswert von 520.000 Euro beträgt die Schenkungssteuer 150.000 Euro. Die Vereinbarungen mindern den Wert, so dass die Steuerlast von 150.000 Euro auf 52.500 Euro sinkt. Die Steuerersparnis beträgt 97.500 Euro.

Wie wirkt der Nießbrauch auf den Wert?

Beim Nießbrauch handelt es sich um ein umfassendes Nutzungsrecht. Der Eigentümer des belasteten Grundstücks nimmt während der Laufzeit des Nießbrauchs gewöhnlich keine Mieten ein. Der Barwert des entgangenen Mietzinses entspricht der Wertminderung durch das Nießbrauchrecht. Zusätzlich wird oft der unbelastete Verkehrswert durch einen Marktanpassungsabschlag korrigiert. Schließlich kann niemand abschätzen, wie lange die Personen lebt, die das Nutzungsrecht genießt, und der Nießbrauch also dauern wird.

Wart- und Pflegeverpflichtung

Zu unterscheiden sind zum einen Hilfsverpflichtungen im Sinne von Wart. Dies umfasst im Wesentlichen die hauswirtschaftliche Versorgung und weiche Faktoren des „Sich-Kümmerns“ allgemein. Zum anderen gibt es die Pflegeverpflichtungen im Sinne einer Laienpflege. Damit sind nicht professionelle Pflegeleistungen gemeint, wie sie Fachkräfte (zum Beispiel des ambulanten Dienstes) übernehmen. Sie sind nicht Gegenstand der vorliegenden Betrachtung.

Fazit

Laut dem Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung e. V. werden in Deutschland jährlich zirka 400 Milliarden Euro vererbt, ein wesentlicher Teil in Form von Grundbesitz. Wenn die Kinder des Erblassers selbst in dem geerbten Haus (Wohnfläche kleiner als 200 Quadratmeter) wohnen möchten oder der Steuerfreibetrag nicht ausgeschöpft ist, fällt für die Erben keine Erbschaftssteuer an. Allerdings sind die Freibeträge in mittleren oder hochpreisigen Lagen schon bei durchschnittlichen Reihenhäusern schnell überschritten. Die Auswirkungen des Nießbrauchs sowie eine Wart- und Pflegevereinbarung haben erheblichen Einfluss auf die Erbschafts- und/oder Schenkungssteuer und können die Steuerlast deutlich reduzieren.