Gewerbemietverträge: Mieter und Vermieter müssen zeitnah unterschreiben

Laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) müssen Mietverträge über Gewerberaum für einen Zeitraum von mehr als einem Jahr schriftlich abgeschlossen werden. Fehlt die Schriftform, gilt der Vertrag als auf „unbestimmte Zeit“ abgeschlossen. Es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen.

Zwischen der Unterschrift des Mieters und der des Vermieters eines Mietvertrags über Gewerberäume dürfen nicht mehr als drei Wochen liegen. Foto: Fotolia

In dem konkreten Fall ging es um den Mietvertrag über ein Grundstück für die Errichtung eines Mobilfunkmastes für 30 Jahre. Die Vermieterin unterschrieb den Mietvertrag am 9. Dezember 2003, die Mieterin erst am 27. Januar 2004. Im November 2011 wollte die Vermieterin nicht mehr an den Mietvertrag gebunden sein und erhob Klage auf Feststellung des Nichtbestehens des Mietvertrages.

Tatsächlich ist es problematisch, wenn zwischen der Unterschrift des Vermieters und der des Mieters auf dem Mietvertrag – meist dokumentiert durch die Datumsangaben bei den Unterschriften – mehrere Wochen liegen. Denn hier wird argumentiert: Bei einem zu großen zeitlichen Abstand liegt kein „schriftlicher“ Mietvertrag im Sinne des Gesetzes vor, selbst wenn der Mietvertrag auf Papier gedruckt und unterschrieben wurde. Die erste Unterschrift sei zwar ein schriftliches „Angebot“ zum Abschluss eines Mietvertrages. Dieses erlösche aber nach gewisser Zeit, so dass die zeitlich entfernte zweite Unterschrift keine Annahme darstellt. Sie sei lediglich als neues schriftliches Angebot der Gegenseite zu betrachten. Das werde in der Regel nicht schriftlich angenommen, auch wenn die Mietsache übergeben werde.

In seinem vor kurzem veröffentlichten Urteil vom 24. Februar 2016 (XII ZR 5/15) bestätigt der Bundesgerichtshof (BGH), dass im Regelfall der zeitliche Abstand zwischen Angebot und Annahme des Mietvertrages durch die Unterschriften von Vermieter und Mieter nicht mehr als zwei bis drei Wochen betragen soll.

Der BGH entschied, dass auch unter Berücksichtigung der Feiertage über Weihnachten und der besonderen Neujahrsfeiertage in Bayern ein zeitlicher Abstand von mehr als vier Wochen zwischen den beiden Unterschriften ein zu langer Zeitraum sei und demnach das in der ersten Unterschrift liegende Angebot auf Abschluss eines Mietvertrages zum Zeitpunkt der zweiten Unterschrift erloschen war. Aufgrund der Besonderheiten des Einzelfalles konnte der BGH im konkreten Fall nicht ausschließen, dass es dem Erstunterschreibenden aufgrund des Grundsatzes von Treu und Glauben zu verweigern war, sich auf das Erlöschen seiner Unterschrift zu berufen.

Diese Besonderheiten ändern aber nichts an dem Grundsatz, dass die Zeit zwischen den zwei Unterschriften auf einem Gewerberaummietvertrag nicht mehr als zwei bis drei Wochen betragen sollte, um nicht Gefahr zu laufen, dass der für eine bestimmte Zeitdauer vorgesehene Mietvertrag letztlich als ein jederzeit kündbarer „nicht schriftlicher“ Vertrag qualifiziert wird.

Autorin:

Anja Mahdoust-Rinze
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