Noch immer fehlt erschwinglicher Wohnraum

Alternativlos: bauen, bauen, bauen

Mitten in der Metropolregion FrankfurtRheinMain gelegen, sind Stadt und Kreis Offenbach für viele Menschen attraktiv zum Wohnen und Leben. Aber längst nicht alle Interessenten finden zu erschwinglichen Konditionen, was sie suchen. Der Autor ist Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.

Baukräne über Offenbach. Der Bedarf an Wohnraum ist weiter hoch. / Foto: Arens-Dürr/IHK

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien in der Stadt Offenbach ist in den vergangenen Jahren erneut in allen Teilmärkten gestiegen. Hervorzuheben ist das Hafenviertel, das maßgeblich zum Imagegewinn der Stadt beiträgt. Die städtebauliche Qualität spiegeln die aktuellen Angebotspreise für Neubauwohnungen, die zum ersten mal bezogen werden, von 5.900 bis 6.800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche wider. Vereinzelt werden auch höhere Angebotspreise aufgerufen. Diese rangieren in der oberen Preisskala aller Stadtteile in Offenbach am Main.

Am stärksten profitiert hat jedoch das Umland. In den Speckgürteln – den Siedlungen, die Großstädte umgeben – stiegen die Preise am schnellsten. Laut einer Studie des Kölner Instituts der Deutschen Wirtschaft haben im Umland von fünf der sieben größten deutschen Metropolen die Preise seit 2017 stärker angezogen als im jeweils dazugehörenden Stadtgebiet. Da die Corona-Epidemie das Arbeiten im Homeoffice gefördert hat, dürfte diese Flucht in den Speckgürtel noch zunehmen.

Es bleibt abzuwarten, inwieweit bei einer konjunkturellen Abschwächung und leichten Steigerung der Zinsen die Preisdynamik nachlassen wird. Aus der Coronakrise ergeben sich Einkommens- und Vermögenseffekte auf seiten der Haushalte und Investoren. In der Konsequenz ist es möglich, dass die Nachfrage nach Immobilien temporär gedämpft wird, und zwar nicht nur im Rhein-Main-Gebiet. Noch allerdings sind keine Preisrückgänge zu beobachten. Aktuell ist in bestimmten Teilmärkten eine Wohnleerstandsquote von unter drei Prozent feststellbar. Ein Leerstand bis drei Prozent des Bestands gilt für einen funktionierenden Wohnungsmarkt als normal. Liegt er niedriger, spricht man von einem angespannten Wohnungsmarkt. Wann ein Preisanstieg in eine Blase übergeht oder makroökonomisch bedenklich wird, ist derzeit nicht absehbar. Da sich Immobilienmärkte grundsätzlich zyklisch, aber auch sehr unregelmäßig entwickeln, werden Markttrends oftmals erst spät erkannt.

Den dringend benötigten Wohnraum für Menschen aus unteren und mittleren Einkommensschichten zu schaffen, erfüllen weder die Hafeninsel Offenbach noch der im Bau befindliche Vitopia Kampus Kaiserlei auf dem ehemaligen KWU-Areal. Hier sollen 835 Wohneinheiten, vor allem möblierte Apartments für Kurzzeitmieter, entstehen. Sie werden im direkten Wettbewerb zum stark angeschlagenen Hotelmarkt stehen. Die mit dem Projektentwickler und der Nassauischen Heimstätte geplante Maßnahme an der Berliner Straße und zum Goethering mit rund 13.900 Quadratmetern Wohnfläche wurde nach Presseberichten wegen Bauverzögerungen Ende des letzten Jahres auf Eis gelegt. Nach eigenen Beobachtungen ruhen die Bautätigkeiten auf dem Vitopia Kampus Kaiserlei seit einigen Monaten.

Gegen steigende Mieten und Kaufpreise gibt es nur ein Mittel: bauen, bauen, bauen. Die Verantwortlichen sind aufgefordert, bezahlbares Bauland für den individuellen Wohnungsbau auszuweisen und durch Nachverdichtung zu ergänzen. Dies sollte jedoch vor dem nächsten Abschwung umgesetzt werden. Die Annahme, dass Kappungsgrenze und Mietpreisbremse den Miet- und Preisanstieg verlangsamen, ist ein ökonomisch fragwürdiger Weg.

Autor

Oliver M. Margraf
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